Autor/a

Apollonia Martinez Nadal (UIB)

En los últimos tiempos el denominado alquiler turístico vacacional de viviendas está experimentando un gran desarrollo en España. Frente a sus evidentes ventajas existe también indudables inconvenientes (problemas medioambientales, territoriales y urbanísticos, problemas de sociales de acceso a la vivienda, gentrificación o cambios de los entornos urbanos tradicionales, problemas de convivencia entre residentes y turistas, etc.) que han provocado la regulación legal de este tipo de alquiler, regulación que establece determinados requisitos y exigencias para el ejercicio de esta actividad llegando incluso, en ocasiones, a un planteamiento no meramente restrictivo sino también prohibitivo.

Por ello, esta regulación legal (que difiere en España en cada Comunidad Autónoma) ha sido objeto de análisis por parte de la Comisión Nacional de los Mercados y  la Competencia, en el marco de un estudio sobre la Economía Colaborativa (“Estudio sobre los nuevos modelos de prestación de servicios y la economía colaborativa” E/CNMC/004/15), a fin de determinar si estas restricciones o prohibiciones legales son admisibles desde la perspectiva del Derecho de la competencia, que tiene como objetivo permitir el correcto funcionamiento del mercado.

E incluso en algunos supuestos la propia Comisión ha interpuesto recursos contencioso-administrativos frente a determinadas normativas (caso de Madrid y Canarias inicialmente, y de forma más reciente, Galicia y Castilla-León). Avanzamos en este resumen que la posición de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia es favorable a la liberalización del alquiler de viviendas turísticas: tras el análisis de estos distintos requisitos y exigencia establecidos en las normativas autonómicas reguladoras del alquiler turístico vacacional, concluye nuestra Autoridad de competencia que la mayoría de ellos no se ajustan a los principios de regulación económica eficiente, es decir, en muchos casos no son necesarios (no existe un fallo de mercado que justifique una posible intervención para proteger una razón imperiosa de interés general) o no son proporcionados (existen alternativas que generan menores distorsiones en el mercado). Según la Comisión, estas normativas limitan la presión competitiva en el mercado y genera una pérdida de bienestar para la sociedad (precios más elevados, menor calidad, menor variedad y menor fomento de la innovación).

Pues bien, respecto a estas conclusiones de la Comisión consideramos que debe plantearse la admisibilidad de determinadas exigencias restrictivas basadas en la existencia de un imperioso interés general superior y preferencial contemplado en el Derecho de la Competencia como posible justificación de medidas inicialmente anticompetitivas. Y esta vía del interés preferencial debe ser explorada por las autoridades regulatorias a la hora de regular la actividad de alquiler turístico vacacional; y debe ser tenida en cuenta por los tribunales a la hora de enjuiciar la legalidad de este tipo de iniciativas normativas.

En este sentido, ha de señalarse que los tribunales españoles, de forma reciente, en distintas resoluciones recaídas a raíz de la impugnación de determinadas normativa autonómicas reguladoras del alquiler vacacional, consideran admisibles determinadas restricciones legales (zonificación, techo máxima de plazas, exclusión de viviendas en régimen de propiedad horizontal o en función de determinada tipologías edificatorias) con base precisamente en una novedosa y evolucionada interpretación de la necesidad imperiosa de interés general justificativa de tales restricciones e incluso prohibiciones. Conforme a esta novedosa se considera un interés general justificativo de posibles restricciones, p.ej., el derecho a la vivienda, la convivencia vecinal, intereses medioambientales como la evitación de un consumo excesivo de territorio, de la saturación de infraestructuras, o altos consumos energéticos, etc.

Es el caso, p.ej., de la denominada "zonificación", en la que detendremos nuestra atención de forma especial en nuestro trabajo. En efecto, existen normativas autonómicas que restringen la actividad de las viviendas de uso turístico a determinadas zonas predeterminadas administrativamente. Según la autoridad de competencia española, esta medida no encuentra justificación en un fallo de mercado identificado. Por el contrario, privilegiaría los intereses de los operadores turísticos, tradicionales o no, que ya operan en ese mercado, aislándoles de la presión competitiva que genera la mayor oferta y variedad de viviendas turísticas, creando barreras geográficas dentro del mercado local y regional en perjuicio de consumidores y usuarios. Sin embargo, nuestros tribunales han considerado ajustadas a derecho estas delimitaciones territoriales de zonas aptas y no aptas para el alquiler vacacional. Citamos en este resumen, a modo de ejemplo, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, de 15 de noviembre de 2017, que se pronuncia sobre la prohibición de la vivienda de uso turístico por la ordenación de usos del sector donde se encuentre (que incluso prevé, como en Baleares, el establecimiento de un número máximo de viviendas de uso turístico), prohibición que cuya legalidad es cuestionada por las partes recurrentes. Sin embargo, el Tribunal la considera ajustada a derecho por cuanto el interés general demanda que la actividad de las viviendas de uso turístico no perjudique los intereses perseguidos por la ordenación sectorial; y señala, además, que debe tenerse en cuenta como justificación prevalente la protección de los intereses de vecinos y residentes. Como se verá con detalle en el trabajo completo, la especificación y aclaración sobre la naturaleza de estos controles en que consiste la zonificación (control territorial y urbanístico) no es baladí porque, tal como señala el mismo legislador comunitario, “Con respecto a las consideraciones antes mencionadas y la relación de estas con la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, relativa a los servicios en el mercado interior, el considerando número 9 de la Directiva determina que esta no se aplica a las normas relativas a ordenación del territorio, urbanismo y ordenación rural. Asimismo, los artículos 9 y siguientes de la misma directiva permiten limitar el acceso a una actividad de servicios y su ejercicio si está justificado por razones imperiosas de interés general (RIIG), entre las que se encuentran, de acuerdo con el artículo 4.8, la protección de las personas consumidoras, la protección del medio ambiente y del entorno urbano o los objetivos de política social, entre otros”.

En conclusión, cabe destacar por su especial relevancia la apreciación por parte de los tribunales españoles de causas justificativas de posibles restricciones legales en la regulación del alquiler turístico vacacional, causas justificativas que estarían relacionas con temas de protección del medio ambiente, del territorio y de los recursos energéticos o con objetivo sociales como el derecho de acceso a la vivienda, la convivencia entre residentes y turistas e. incluso e derecho al descanso de los residentes, tal como se expondrá con detalle en el trabajo completo.

En cualquier caso, debe advertirse que a día de hoy no cabe llegar a conclusiones definitivas, por cuanto no es descartable una evolución en esta materia en la que, sin duda, serán fundamentales los trabajos de la Unión Europea, así como el juego de los distintos intereses de los diversos agentes implicados (sector hotelero, sector de viviendas turísticas vacacionales, asociaciones vecinales, administración, etc.). Según el proyecto de trabajo iniciado por la Unión Europea para una posible regulación del alquiler turístico vacacional ("short term accomodation rentals") los elementos clave en la regulación de este tipo de alquiler son: las exigencias legales para el ejercicio de la actividad, la responsabilidad derivada, la protección del consumidor y los impuestos. Asimismo, y desde la perspectiva estricta del Derecho de la Competencia, los pronunciamientos comunitarios sobre la materia serán también determinantes para un pronunciamiento definitivo sobre la admisibilidad legal de determinadas exigencias cuestionadas como restrictivas tanto por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia como por determinados operadores económicos.

Palabras clave: alquiler turístico, restricciones legales, justificaciones, medio ambiente, territorio, derecho de la competencia